Lesinvestisseurs de résidences seniors, d’EHPAD, de tourisme, d’étudiants, d’affaires, devront payer une indemnité d’éviction à l’exploitant s’ils veulent récupérer leurs lots ou leurs chambres. L’indemnité d’éviction; Un investisseur achète un bien immobilier (lot ou chambre) à un promoteur et signe un bail commercial avec un exploitant. L’investisseur Lindemnité d'éviction des hôtels et meublés. Hôtel meublés situés dans le XVIIe arrondissement. Indemnité principale : 4,5 fois le CA (moyenne sur 3 ans), soit 5 789 155 F. Indemnité de remploi : 15 %, soit 868 373 F. Trouble commercial : 1,5 mois de CA, soit 143 724 F. Indemnité d'occupation : 574 850 F. Làencore, à la lecture de votre bail commercial, le professionnel du droit sera en mesure de vérifier s’il y a une indemnité d’éviction à verser au terme des neuf ans, si vous ne . testeur de jouet à domicile. calcul indemnité d'éviction bail commercial résidence de tourisme Renouvellementd’un bail commercial pour une résidence de tourisme. L’article L 145-7-1 du code du commerce qui définit les conditions de signature des baux commerciaux entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourismes mentionnées à l’article L 321-1 du code du tourisme selon la loi Novelli (LOI n°2009-888 du 22 calculindemnité d'éviction bail commercial résidence de tourisme. June 1, 2022 marque de la justice pathfinder xUwEiHO. Résidences de tourisme et loyers Covid la Cour d'appel de Paris admet la perte de la chose louée - Le 1 avril 2022 à 1228; . Depuis août 2009, pour les résidences de tourisme, il y a obligation de préciser l'existence des indemnités d'éviction dans le bail. C'est pourquoi, il est fortement déconseillé de sortir d'un bail commercial en LMNP avant son terme. Les documents de commercialisation doivent comporter la mention suivante relative à l'indemnité d'éviction mentionnée à l'article L. 145-14 du code de commerce Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l'exploitant de la résidence de tourisme. La question de l'activité commerciale s'est posée pour les résidences de tourisme. UNE INFO IMPORTANTE que l'on vous cache lors de votre achat , pour ceux qui seraient tenté par un bail commercial dans une résidence étudiante , vous ne pouvez récupérer votre bien sans devoir payer une indemnité en plus de votre prix d'achat et l'addition peut ètre très lourde. Indemnité d'éviction de la société explointante de la résidence € et de frais de licenciement du personnel. le mode de calcul de l'indemnité d'éviction détaillée dans les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs 1. Le gestionnaire de la résidence nous indique que nous ne sommes pas obligés de signer le bail commercial mais que si nous ne signons pas nous ne pourrons louer qu'à nos proches. L'évaluation de l'indemnité d'éviction. Imprimer. Toutefois, des possibilités sont offertes au locataire et au bailleur afin de résilier de façon anticipée le bail commercial en cours d'exécution. Ce qui a enclenché la procédure d'indemnité d'éviction. Souhaitant récupérer cet appartement soit pour l'habiter, soit pour le revendre à un tiers, l'exploitant, qui souhaite poursuivre son activité pour 9 nouvelles années, me demande une indemnité d'éviction de " à €". Contrat De Bail. prévenir au préalable l'investisseur qu'il doit payer une indemnité d'éviction en cas de résiliation ; . Mon idée est donc de vérifier ces documents, et si jamais P&V a oublié d'y faire figurer la mention, l'investissement pourrait . Elle ne doit pas se faire à la légère car en plus de l'indemnité de rupture, le bailleur à l'origine de la résiliation anticipée devra verser une majoration au titre de la taxe sur la valeur ajoutée. VOTRE INDEMNITÉ D'ÉVICTION; LA VALEUR DE VOTRE DROIT AU BAIL; . Globalement, le bail en résidence de tourisme, séniors EHPAD ou d'affaires dure de 9 ans à 12 ans.. On peut aussi trouver des baux d'une durée supérieure à 12 ans, mais cela est plus . Les cas de figure possibles sont nombreux et les solutions . Depuis août 2009, pour les résidences de tourisme, il y a obligation de préciser l'existence des indemnités d'éviction dans le bail. Droit commercial Une résidence accueillant des étudiants et leur proposant, en plus de l'hébergement, la fourniture de services para-hôteliers ne peut être assimilée à un . Nous sommes en train de faire l'acquisition d'un bien en résidence de tourisme qui n'est pas sous contrat avec le nouveau gestionnaire. La cour Fixe l'indemnité principale à la somme de €, Fixe l'indemnité de réemploi à la somme de €, Trouble commercial €. 2010 à 2146 Sinon, il peut tout à fait refuser la résiliation. Prénom, NOM Adresse Téléphone e-mail Références du bail Les juges du fonds fixent souverainement, par la méthode qui leur parait la mieux appropriée, la valeur du fonds de commerce . Montants des préjudices constituant l'indemnité d'éviction. C'est le code du tourisme qui impose . Les modalités de calcul de cette indemnité sont fixées au deuxième alinéa de l'article L 145-14. Commercialisation. Indiquez le montant d'un mois de masse salariale brute du locataire. Expert Comptable. Sauf exceptions mentionnées aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé. Un bail commercial meublé correspond à un contrat de bail qui propose à la location un logement meublé. Attention il s'agit du loyer de l'année au cours de laquelle le bail n'est pas reconduit. Pourtant je lis aussi que dans le cas des résidences de tourisme, la mention de cette indemnité d'éviction est obligatoire dans les "documents de commercialisation" article du code du tourisme. Nouvelles conditions d'exploitation des hôtels de tourisme. Il arrive que le bailleur et le preneur décident, au titre du loyer, d'intégrer une clause dite binaire » loyer variable composée d'une partie fixe - un minimum garanti - et d'une partie variable clause de recettes calculée sur l . Cependant, le bailleur et le locataire peuvent résilier le contrat soit à la fin d'une période de 3ans, soit à son terme. Indeminites d eviction les nouvelles obligations des sociétés commercialisant des résidences de tourisme depuis la loi de 2009 2. Droit Immobilier. Les juges annulent le bail. Indemnité d'éviction d'un bail commercial Vérifié le 28 août 2020 - Direction de l'information légale et administrative Premier ministre, Ministère chargé de la justice Lorsque le bailleur. Intervention à l'ENSMI le 1er juillet 2020 pour assurer un module "Droit immobilier et locations saisonnières le régime AIRBNB". Bonjour, Je me retrouve en fin de bail fin septembre pour un appart 4/5 personnes à Lacanau après une défiscalisation et Vacances nous suggèr de reconduire un nouveau bail de 3 ans après des travaux à ma charge de 11000 euros ht .Le montant des loyers qui nous est imparti est de 4400 euros à peu près sans jouissance des . Nexity réclame en général 3 ans de loyers. Un exploitant d'une résidence de tourisme sous-loue l'immeuble ce qui est vraisemblablement une activité civile, mais il fournit aussi des prestations annexes qui sont commerciales. Par François Morabito, Avocat. Les documents de commercialisation doivent comporter la mention suivante relative à l'indemnité d'éviction mentionnée à l'article L. 145-14 du code de commerce Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l'exploitant de la résidence de tourisme. Une jurisprudence toute fraiche, vient de prononcer la résiliation d'un bail commercial pour un impayé de euros, même pendant COVID. Les investisseurs de résidences seniors, d'EHPAD, de tourisme, d'étudiants, d'affaires, devront payer une indemnité d'éviction à l'exploitant s'ils veulent récupérer leurs lots ou leurs chambres. Le titulaire d'un bail commercial bénéficie d'un droit de préemption en cas de cession du local loué par le propriétaire C. com. Et aujourd'hui je me demande quel serait le calcul d'une indemnité d'éviction pour un fonds de commerce qui n'a plus aucune valeur. Voilà pour la théorie. Au dernier jour du délais légale pour répondre, mon bailleur a rejeté le renouvellement. Toutefois, cette méthode vieille de 50 ans a été rénovée en 2016 pour tenir compte des nouvelles conditions d'exploitation des hôtels de tourisme dues à l'émergence des agences en ligne telles Booking . Indemnités d'éviction. Slide5 Le juge apprécie souverainement le montant de l'indemnité d'éviction au vu des éléments qui lui sont soumis et selon le mode de calcul qui lui paraît le meilleur. Chiffre d'affaires moyen des 3 dernières années à la date de l'expertise et Capitalisation du Bénéfice . Category Valeur Locative Hôtel Par Franck . Acquérir un appartement, chambre dans une résidence service type résidence affaires, résidence étudiante, résidence de tourisme, maison de retraite ;; Signer un bail commercial avec une entreprise qui sera chargée d'exploiter la résidence. En gros, on n'est plus du tout maître de son bien. 1/ La durée minimum et impérative des baux commerciaux Cette loi de 2009 met fin aux pratiques de certains gestionnaires des résidences de tourisme qui résiliaient le bail au bout de 3 ans, exerçant une certaine pression sur les propriétaires afin de les contraindre à baisser leur loyer. Les grands principes de l'indemnisation du locataire évincé sont les suivants. Sommaire de la page 1- A/ Calculer une indemnité d'éviction L. 145-14, Code com . L'appréciation de l'indemnité d'éviction par les juges La loi ne fixe aucune règle impérative au juge pour le calcul de l'indemnité d'éviction. art. En principe, l'indemnité est calculée de façon à englober la valeur marchande du fonds de commerce, le montant des frais de déménagement et de réinstallation du locataire ainsi que les frais manque à gagner, indemnités de licenciement versées aux salariés. Le bail commercial permet, en effet, au locataire en l'occurrence l'exploitant de réclamer une indemnité d'éviction si le propriétaire lui donne congé, même au terme du bail. et un bail commercial avec un gestionnaire pour une durée de 9 ans, avec un loyer garanti. Si le bail, qui relève du droit commercial, est si embarrassant, vous vous posez peut-être la question de le dénoncer, pour revenir à un bail de droit civil, moins contraignant. Bail commercial Le calcul du montant de l'indemnité d'éviction Indemnité principale. Le bailleur est-il tenu de En cas d'absence d'accord entre les parties sur le montant de l'indemnité d'éviction, il appartient au locataire de saisir le Tribunal de Grande Instance compétent dans un délai de DEUX ANS à compter de la date d'effet du congé. Principe de la résiliation amiable du bail commercial. Attention si le propriétaire ne propose aucune indemnité d'éviction . BAIL COMMERCIAL ET LOYER BINAIRE ATTENTION À LA RÉDACTION DE LA CLAUSE. a fixé le montant de l'indemnité d'éviction selon le mode de calcul qui lui paraissait le plus approprié et a légalement justifié sa décision . L'exploitant renonce à l'indemnité d'éviction dans le bail commercial. La loi ne fixe aucune règle impérative au juge pour le calcul de l'indemnité d'éviction. Dans un bail commercial, l'indemnité d'éviction est parfaitement légale puisque prévue par le code du commerce. La mauvaise foi du locataire, qui a rédigé le bail commercial se retourne contre lui. Le bail commercial est un contrat qui est conclu pour une durée qui ne peut pas être inférieur à 9 ans. Certains annoncent leur montant, souvent 2 ans de loyers. L'indemnité d'éviction due en cas de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur. Lorsque le bailleur, qui ne dispose que deux studios, souhaite délivrer congé au preneur qui délivre toute la résidence service, l'indemnité d'éviction doit être calculée selon la méthode du calcul de la marge. Investissement Immobilier. Achat Maison. Presentation Description. L'indemnité d'éviction Un investisseur achète un bien immobilier lot ou chambre à un promoteur et signe un bail commercial avec un exploitant. L'indemnité d'éviction doit couvrir tous les frais et coûts nécessaires à l'installation de l'exploitant dans une autre résidence frais de déménagement, de structuration, frais d'acquisition d'un nouveau fonds de commerce», poursuit Me David Sabatier. Depuis août 2009, pour les résidences de tourisme, il y a obligation de préciser l'existence des indemnités d'éviction dans le bail. 655, rue René Descartes - CS 80412. Notaire. La résiliation triennale est donc expressément exclue dans ce cas. La fixation du montant de l'indemnité doit se faire à la date la plus rapprochée du non-renouvellement par le bailleur. Un autre avantage à privilégier un bail commercial est l'application de la TVA sous le statut de LMNP. En 2010 . Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L Modalités de calcul de l’indemnité d’éviction d’un hôtel de tourisme L’essentiel les juges retiennent la moyenne des 3 méthodes pour l’indemnité d’éviction L’expert judiciaire a appliqué ici la méthode du chiffre d’affaire, de la capacité d’autofinancement et de valorisation de l’EBE exécent brut d’exploitation. La cour retient la moyenne des trois résultats obtenus avec les trois méthodes comptables soit une valeur moyenne de €. Faits Le 1er janvier 2000, Madame B. signe un bail commercial avec la Hôtel des Chênes portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment un hôtel trois étoiles à PUJOLS pour une durée de neuf années soit jusqu’au 31 décembre 2008. Le 25 novembre 2008, Madame B. a vendu l’immeuble à la SCI Pujols Bel Air qui est intervenue à la procédure en cours. La SCI Pujols Bel Air a réitéré son refus de renouvellement du bail et a offert le paiement d’une indemnité d’éviction à déterminer par voie d’expertise. La Hôtel des Chênes a fait assigner la SCI Pujols Bel Air aux fins de voir fixer son indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article L415-14 du code de commerce. Une expertise a été ordonnée. Prétentions des parties relatives au calcul de l’indemnité d’éviction Aux termes de l’article L 145-17 et suivants du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l’usage de la profession, augmentée de divers frais. Pour évaluer l’indemnité d’éviction, Monsieur VIDEAU, ainsi qu’il est d’usage, a utilisé trois méthodes de recoupement la méthode par le chiffre d’affaires selon les barèmes habituels appliqués par la profession et par l’administration fiscale le barème Lefevre et le barème Blatter, la méthode par la capacité d’autofinancement, la méthode par valorisation de l’EBE. L’indemnité principale Aux termes de l’article L 145-17 et suivants du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon l’usage de la profession. Méthodes comptables La Hôtel des Chênes critique tout d’abord les deux méthodes calculées par Monsieur B. à savoir l’estimation par la capacité de financement et l’estimation par l’excédent brut d’exploitation au motif que ces méthodes ne valent que pour l’évaluation d’une entreprise et non pas pour l’évaluation d’un fonds de commerce qui est une notion plus large à forte connotation patrimoniale et fiscale. Mais précisément, il sera répondu à la Hôtel des Chênes que la valeur d’un fonds de commerce ne se confond pas avec la valeur de la société exploitant le fonds de commerce. La valorisation d’un fonds de commerce ne peut être faite in abstracto mais doit correspondre à une réalité économique. L’acquéreur potentiel ainsi que l’indique l’expert doit avoir les moyens de financer son acquisition sur la base de l’activité réelle existante. C’est pourquoi des méthodes d’évaluation incluant la capacité de financement et l’excédent brut d’exploitation sont indispensables. L’expert relève à juste titre que lorsque les consorts G. ont racheté les parts de la Hôtel des Chênes en mars 2005 ils ont emprunté € et ont apporté € en compte d’associés si l’on faisait droit à leur méthode d’évaluation l’endettement serait triplé et la Hôtel des Chênes serait immédiatement en cessation des paiement. Dès lors que le chiffre d’affaires baisse ce qui est notre cas la valeur du fonds doit corrélativement baisser. Le coefficient retenu La S. L. Hôtel des Chênes estime que pour l’hôtellerie le coefficient habituellement retenu est d’une moyenne de 2,63 et qu’en Lot et Garonne le coefficient le plus bas est de 2,02. Elle demande donc qu’il soit appliqué ce coefficient. L’expert a retenu un coefficient de 1,5. Tout d’abord s’agissant du coefficient retenu habituellement pour les usages de la profession, il est inexact de dire que la moyenne est de 2,63. Cette moyenne ne repose que sur le Blatter et le Perbos. Les ouvrages de référence sont le Blatter et le Lefèvre. Or le Lefèvre 2007 propose pour les hôtels 3 * une valorisation comprise entre 0,80 et 3,5 fois le chiffre d’affaire, quand le Blatter mentionne en hôtel de tourisme sans distinction de catégorie un coefficient de 2 à 4 fois de chiffre d’affaire. Le Perbos mentionne un coefficient de 2 à 3,5 sans autre explication. Mais on ne demande pas à un expert d’appliquer une fourchette moyenne. On lui demande au regard de multiples éléments de comparaison de retenir un coefficient approprié à la situation du fonds expertisé. Il conclut en indiquant qu’il paraîtrait aléatoire de se baser sur une valorisation supérieure à 1,4/1,6 fois le chiffre d’annuel. Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir la fourchette haute de l’évaluation raisonnable de Monsieur VIDEAU soit un coefficient multiplicateur de 1,6, ce qui porte le montant de l’évaluation par le chiffre d’affaires à la somme de €. Ainsi l’estimation retenue pour l’indemnité principale sera calculée comme suit Estimation par le chiffre d’affaires € Estimation par la capacité d’autofinancement € Estimation par l’excédent brut d’exploitation € Soit une valeur moyenne de €. La première décision sera infirmée sur ce point. Les indemnités accessoires Les frais de réemploi La valeur du fonds étant légèrement supérieure à celle préconisée par l’expert, les frais de réemploi seront légèrement modifiés comme suit les droits sur les mutations à titre onéreux de fonds de commerce 0 à 23 000 € = 0 % à € 3 % = € à € 5 % = € Total € les frais de recherche d’un fond équivalent € x 5 % = € TOTAL frais de réemploi €. Le trouble commercial Il s’agit d’indemniser le préjudice subi par le locataire évincé pendant la période de déménagement et de réinstallation ou, à défaut de réinstallation à celui correspondant à l’arrêt d’exploitation. La jurisprudence selon l’expert retient habituellement une indemnité à hauteur de trois mois du résultat net. L’expert propose au tribunal de majorer cette indemnité du fait que le congé a été délivré à effet du 1er janvier 2009 c’est à dire il y a plus de deux ans et que du fait de ce congé le locataire ne peut plus mettre en oeuvre les projets de modernisation indispensable. Il relève qu’effectivement le chiffre d’affaires est quasi identique à celui de 2007. Toutefois, la S. L. Hôtel des Chênes a fait valoir que sur les quatre premiers mois de 2011 le chiffre d’affaires a progressé de 13,88 %, ce qui induirait que la procédure d’éviction n’a pas d’impact sur l’activité de l’hôtel . Il propose donc de retenir une indemnité à hauteur de six mois du résultat net. Le premier juge a retenu une indemnité à hauteur de quatre mois, plus proche de l’indemnité moyenne, mais prenant en compte le long délai couru depuis la date du congé. Son appréciation sera retenue et sa décision confirmée sur ce point. Les autres chefs d’indemnisation sont acceptés par les deux parties. Montants des préjudices constituant l’indemnité d’éviction La cour Fixe l’indemnité principale à la somme de €, Fixe l’indemnité de réemploi à la somme de €, Trouble commercial € Frais de licenciement du personnel € Travaux et aménagements non amortis € Frais administratifs et frais divers € En conséquence condamne la SCI Pujols Bel Air à payer à la Hôtel des Chênes la somme de € à titre d’indemnité d’éviction. CA Agen du 24 avril 2013 n° 12/01276 , ch. civile L'indemnité d'éviction est, pour le locataire du bail, une compensation financière des avantages que devait lui procurer le d'éviction est évaluée en fonction du dommage subi. Elle doit couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire en raison du non renouvellement du évaluer l'indemnité d'éviction, il faut examiner si le fonds de commerce est amené à disparaître ou s'il est d'éviction est constituée d'une indemnité dite indemnité de remplacement ou de transfert et, dans très nombreux cas, elle est assortie d'indemnités perte ou le transfert du fonds de commerce est appréciée selon que le locataire perd ou non sa de la clientèleSi le locataire perd sa clientèle suite au refus de renouvellement du bail, l'indemnité principale est qualifié d'indemnité de remplacement ou de perte de perte de la clientèle entraîne souvent la disparition totale du fonds de commerce. Par exemple, en cas de commerce de proximité pour lequel la clientèle est attachée au lieu d' ce cas, le locataire est indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce à l'identique de celui qu'il indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique. Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la n'existe pas de dispositions spéciales, ni de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce. Les juges choisissent la méthode qui leur semble la plus résultats d'exploitation sont souvent pris en compte par l'expert, notamment le chiffre d'affaires des 3 dernières valeur de remplacement doit tenir compte du droit au bail des locaux loués par le locataire, puisque le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local. L'indemnité doit alors être égale à la valeur du droit au conservéeSi l'éviction n’entraîne pas la disparition du fond de commerce et que le locataire conserve sa clientèle, c'est une indemnité moindre, dite de déplacement ou de transfert, qui doit être apprécier la possibilité de réinstallation du locataire, il faut tenir compte de la nature de l'activité et l'état locatif du marché sur le d'éviction correspond à la valeur du droit au de l'indemnité de déplacement consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau applique à cette différence un coefficient qui prend en compte la qualité de l'emplacement et de la nature de l' conséquent, l'indemnité d'éviction pour déplacement de fonds doit tenir compte des éléments suivants Transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte ou perte partielle de la clientèleValeur du droit au bail de l'ancien localÉventuellement, coût d'un nouveau le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de au bailleur d'apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas. Investir dans un logement meublé pour défiscaliser, c’est bien. Mais encore faut-il pouvoir le revendre le moment venu. Les intermédiaires à contacter. Plusieurs milliers d’appartements sont ache-tés tous les ans dans le cadre de résiden-ces de tourisme ou d’affaires, de résidences pour étudiants ou seniors, ou d’Ehpad. Quel-ques centaines seulement sont revendues chaque année, alors que la demande est importante pour des biens de seconde main. Ce marché de l’occasion commence seulement à prendre ses marques Et pour cause, ces logements ne sont pas des biens immobiliers comme les autres. Le marché secondaire s’organise Il y a quelques années, revendre un appartement acheté dans une résidence à la montagne était un véritable casse-tête pour les particuliers. Depuis, les choses se sont un peu améliorées et, comme pour le marché des SCPI, placement longtemps handicapé par son manque de liquidité, celui des résidences services s’est organisé pour faciliter la revente. Même si beaucoup de spécialistes présentent ce placement comme une épar-gne immobilière de long terme, un produit de placement qui assure une rente viagère , nombre de propriétaires souhaitent s’en séparer pour passer à autre chose ou se trouvent dans l’obligation de le faire. La principale cause de vente est le divorce, puis les accidents de la vie et le décès , explique Benjamin Nicaise, président de Cereni-cimo et fondateur d’une plate-forme de revente LB2S. Désormais, la plupart des acteurs du marché des résidences avec services disposent de leur structure de revente. C’est le cas de Domitys, de Pierre & Vacances et de BNP Paribas Real Estate qui, bien sûr, se chargent de revendre leurs produits. Il existe aussi des sociétés comme Cereni­cimo, Cérès Conseil ou Le Revenu Pierre qui ne sont pas monomarque, mais sont très sélectifs. Les biens qu’ils choisissent de vendre doivent remplir un certain nombre d’exigences comme la bonne qualité de la gestion, la régularité de versement des loyers… Il nous arrive de refuser un appartement quand on estime que le gestionnaire est malhonnête ou en trop grande difficulté», explique Benjamin Nicaise, de Cerenicimo. Marie-Laure Raymond, qui a créé Cérès Conseil en 2005, une plateforme spécialisée, confirme que “tous les biens ne sont pas revendables”. Cette dernière, pour ne pas fermer la porte aux propriétaires qui rencontrent des difficultés de gestion, a également mis en place une seconde structure, Pour ces appartements, nous annonçons clairement la couleur, les difficultés de gestion principalement, et il y a en conséquence une plus forte décote.» Vous pouvez également vous débrouiller seul, mais recourir à ces professionnels n’est pas une mauvaise chose, car ils vont pouvoir éplucher votre bail et en ressortir les points négatifs et positifs qui auront une incidence sur le prix. Ils s’occuperont de tout mise en place des annonces, estimation, étude du bail, demande des diagnostics, certificat de conformité, métrage Carrez, du règlement de copropriété, etc. Ils étudieront aussi les relevés de charges, le bilan du gestionnaire... Tous ces documents doivent être fournis par le gestionnaire, mais il peut se montrer réticent à les transmettre. Si on refuse de me les fournir, je classe les appartements dans la catégorie à risques, car ce manque de communication crée un doute», explique Marie-Laure Raymond. Leurs services sont facturés entre 4 et 10% environ du prix de vente. Ces frais s’ajoutent aux frais légaux de notaire. Le loyer annuel détermine le prix Un appartement dans une résidence étudiante, dans une résidence seniors ou autres n’est pas un bien immobilier comme les autres. Le loyer est le premier critère pour l’évaluation du bien. Si on se base sur une rentabilité de 3,5 % par an et des loyers annuels de 6 000 euros, le prix de vente s’établira à environ eu­ros. La valeur se fait en grande partie sur le rendement locatif pondéré par la qualité du gestionnaire de la résidence, la répartition des charges, la durée du bail restant à courir, et enfin par le prix au mètre carré. La qualité du bien et sa situation ne sont pas prépondérantes, mais elles permettent d’envisager l’avenir plus sereinement. Il faut être attentif à la rentabilité demandée et pratiquée sur le marché pour assurer une vente et comprendre où se situe la demande pour apprécier la rentabilité future», explique Julien Rabier, de l’Institut du patrimoine. L’objectif de ces placements immobiliers est de procurer des revenus complémentaires, mais pas de procurer un gain en capital. Au bout du compte, il ne faut pas s’attendre à une plus-value extraordinaire. L’inverse est plus courant, soit une décote de 10 à 30 % sur le prix d’achat. La durée du bail pèse dans la balance Outre les périodes de l’année plus ou moins propices à la vente de biens immobiliers en bord de mer ou à la montagne, il y a un autre calendrier à surveiller, c’est celui de votre bail. Soyez attentif à la durée du bail qui reste à courir. Plus le terme du contrat approche, plus l’incertitude sur sa reconduction plane sur la gestion et plus le risque est manifeste pour le repreneur. Cette contingence va bien sûr peser sur le prix demandé. Il est donc conseillé de vendre, si vous avez le choix, à la moitié du bail ou alors d’attendre son renouvellement. En principe, le gestionnaire doit vous avertir, au moins six mois avant la fin du contrat, de sa décision de continuer ou non. Mais il n’est pas obligé de communiquer les conditions de la reprise du bail. Il peut très bien ­demander une baisse des loyers», affirme la dirigeante de Cérès Conseil. Il vaut mieux que le vendeur attende le renouvellement du bail qui apportera plus de visibilité aux futurs acquéreurs. Si le bail, qui relève du droit commercial, est si embarrassant, vous vous posez peut-être la question de le dénoncer, pour revenir à un bail de droit civil, moins contraignant. C’est tout à fait possible, mais sachez que le gestionnaire vous demandera des indemnités d’éviction qui peuvent représenter deux à trois années de loyers. En effet, cette indemnité n’est pas encadrée. Vérifiez alors son mode de calcul dans votre contrat de bail et dans votre contrat de vente. Avec ou sans TVA La cession n’est pas sans effets fiscaux pour le vendeur selon qu’il aura choisi le régime de loueur en meublé non professionnel LMNP ou du Censi-Bouvard, selon qu’il aura acheté avec ou sans TVA. Si l’on opte pour la réduction d’impôt du Censi-Bouvard, on s’engage à louer le bien pendant neuf ans, et en cas de vente avant ce terme, il faut rembourser l’avantage fiscal dont on a bénéficié. Si on choisit celui du LMNP, la vente n’aura aucune conséquence pour le cédant. Autre point à surveiller, le remboursement ou non de la TVA. Lors de l’achat, on vous a proposé le remboursement de la TVA sur le prix d’acquisition contre votre engagement de conserver le bien durant vingt ans. Il est toujours possible de revenir sur cet engagement, mais vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes, à moins que l’acheteur reprenne le bail et continue de le louer. Autre cas de figure si le promoteur s’est engagé à régler la TVA, dans ce cas, il n’y a aucune incidence lors de la vente ni pour vous ni pour l’acheteur. Les appartements sont vendus en l’état Avant de vendre, vous voudrez peut-être rafraîchir les peintures ou changer le mobilier usagé pour que votre appartement se présente sous son meilleur jour. N’en faites rien ! Votre appartement est géré par un tiers qui est chargé de ces questions. Vous ne pouvez rien y faire, votre appartement sera vendu en l’état, ce qui aura évidemment une incidence sur le prix. Le gestionnaire se charge de l’état des lieux et il peut éventuellement planifier des travaux, dont il faudra tenir compte dans le prix», explique Gilles Haut­rive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transaction Neuf. Pour les gros travaux, renseignez-vous sur le calendrier de réalisation afin de préciser à qui ils incombent et tenez-en compte dans l’évaluation. En conclusion, vendre un bien en résidence services est plus facile qu’il y a quelques années, mais reste difficile. Choisir le bon intermédiaire est l’une des clés du succès. Les 4 types d’investissement proposés par les spécialistes de la défiscalisation 1 Résidences de tourisme En ville, au bord de la mer ou à la montagne, les résidences de tourisme avec piscine, sauna, salle de restaurant, etc. séduisent, car on peut combiner séjour personnel et location dans un lieu convivial. Combien ça coûte ? De à euros pour un logement. Combien ça rapporte ? De 3 à 5 %. ➜ Les avantages. La large gamme de logements est proposée, du simple studio au grand appartement haut de gamme et services de même qualité. Un logement bien situé dans une station dynamique été comme hiver peut être rempli une bonne partie des vacances scolaires, mais rarement toute l’année. ➜ Les inconvénients. Le poids des charges et des installations, la complexité de certains baux commerciaux, la rotation des gestionnaires dans certaines résidences. 2 Résidences étudiantes Les résidences pour étudiants fleurissent dans les villes grandes et moyennes, ce qui pourra rendre la revente à terme plus difficile. Attention à la localisation. Combien ça coûte ? De à euros pour un logement. Combien ça rapporte ? De 4 à 5,5%. ➜ Les avantages. La demande est forte pour les studios tout équipés. Le taux de remplissage est constant quand les logements sont bien placés à proximité des pôles d’études et de recherche et des centres-ville. ➜ Les inconvénients. La rotation des locataires, surtout si les loyers sont élevés. D’où une usure plus rapide du mobilier et des équipements. Attention également aux charges d’entretien des parties communes dont vous détenez une cote-part. 3 Résidences seniors Dans ces résidences, sont proposés de petits appartements indépendants dans un environnement sécurisé, où des services et des activités sont proposés aux occupants locataires. Combien ça coûte ? De à euros pour un appartement. Combien ça rapporte ? De 3,5 à 4,5%. ➜ Les avantages. Les occupants ne changent pas toutes les semaines ni tous les ans, et, en principe, ils prennent soin de leur environnement. Si la résidence est proche des commerces, des transports, des services médicaux, etc., les locataires resteront. ➜ Les inconvénients. Vérifiez le coût des charges de certains équipements qui ne sont pas toujours utiles comme la piscine ou la salle de cinéma. 4 Ehpad Les résidences médicalisées performantes sont dotées d’équipements médicaux, de salles d’opération, de personnel spécialisé. Les occupants disposent d’une chambre équipée et de mobilier adapté. Combien ça coûte ? De à euros. Combien ça rapporte ? De 4 à 5%. ➜ Les avantages. La demande de logements médicalisés ne cesse de croître. ➜ Les inconvénients ? Les coûts des services, de l’entretien, de remplacement du matériel et du mobilier médicalisé. Les établissements signent tous les cinq ans une convention avec l’agence régionale de santé et le conseil général, mais elle n’est pas obligatoirement reconduite. 11 Bonjour R Vous avez écrit "Certains annoncent leur montant, souvent 2 ans de loyers. Attention il s'agit du loyer de l'année au cours de laquelle le bail n'est pas reconduit. C'est le code du tourisme qui impose cela" Je n'ai pas trouvé trace de ces informations ? Nous sommes actuellement en procédure sur le montant de l'indemnité d'éviction demandé par notre locataire Fin du bail de 9 ans 2008 Existe il des jurisprudences récentes à ce sujet ? Car c'est le plus grand flou Avez vous connaissance d'affirmation du député Bouvard à ce sujet avant la nouvelle loi de 2010 ? Dans l'attente de vos informations pour sortir de ce "Bourbier juridique" Cordialement 12 Depuis août 2009, pour les résidences de tourisme, il y a obligation de préciser l'existence des indemnités d'éviction dans le bail. Certains annoncent leur montant, souvent 2 ans de loyers. Attention il s'agit du loyer de l'année au cours de laquelle le bail n'est pas reconduit. C'est le code du tourisme qui impose cela. Les autres types de résidences, EHPAD, étudiants etc. se gardent donc toujours de mentionner ces indemnités... Je rappelle pour ceux qui ne l'auraient pas vu que j'ai réalisé un utilitaire excel qui permet d'évaluer la revente d'un lmnp en residence hôtelière avec ou sans reprise de bail par l'acquéreur qui prend en compte l'impact des indemnités d'évictions et autres remboursements de TVA. Ceux qui envisagent de récupérer leur bien après la défiscalisation Censi Bouvard peuvent ainsi mesurer que même avec la réduction d'impôt qu'ils ont obtenue l'opération risque de ne pas être aussi intéressante qu'ils le pensaient ou qu'on leur l'avait fait croire. Pour obtenir le fichier excel contactez-moi dans ma boite privée. Bonjour, J'ai un appartement en résidence étudiante depuis maintenant 14 ans, le bail commercial lié de 9 ans a été reconduit en 2008. Je souhaiterais ne pas le renouveler en 2017 et donc le résilier en prenant la marge nécessaire soit 1 an avant pour être tranquille. Aurais je des indemnités d'éviction à payer et si oui combien. Je n'ai pas réussi à trouver votre fichier excel. Merci de votre réponse 13 Le jour où l'on comprend ce qu'est un bail commercial on découvre les indemnités d'éviction. Il est intéressant de voir ce qu'en dit un professionnel mis en cause par ses bailleurs Bonjour investNancy, Vous souhaitez quelques explications concernant les indemnités d'eviction. En cas de non renouvellement du bail par le propriétaire, l'exploitant peut demander une indemnité d'éviction. Celle-ci est destinée à compenser la perte de son fonds de commerce dans la résidence. Cette indemnité n’est pas fixée au préalable puisqu’elle est déterminée en fonction de la valeur économique de ce fonds de commerce à l'issue des neuf ans, c’est pourquoi aucune données chiffrées à ce sujet ne figure dans les documents de vente. Cependant, les indemnités d'éviction n'ont jamais été réclamées chez Pierre & Vacances et pour cause, les propriétaires nes souhaitant plus exploiter le bien ont la possibilité de revendre avec transfert de bail. Nathalie Community manager, Pierre & Vacances Center Parcs 14 Cependant, les indemnités d'éviction n'ont jamais été réclamées chez Pierre & Vacances et pour cause, les propriétaires nes souhaitant plus exploiter le bien ont la possibilité de revendre avec transfert de bail. Nathalie Community manager, Pierre & Vacances Center Parcs Bonjour, je ne connais pas les baux PV qui ont du beaucoup évoluer depuis plusieurs années, cependant cela me fait très plaisir de voir écrit sous forme affirmative que PV n'a JAMAIS demandé ni touchés d' indemnités d'éviction, cela sécurise l'investisseur par rapport à d autres gestionnaires; Bon pour répondre Rien n 'empêche de vendre en cours de bail, ou a l issue du bail; cela ne change rien; ce qui compte c'est 1 pour la tva vendre a quelqu'un qui s engage a continuer avec le gestionnaire le bailancien ou nouveau sinon, si il n y a plus de bail commercial avec le gestionnaire , l'ancien propriétaire se verra réclamé par le fisc les 20eme non couru de la tva la tva remboursée initialement lors de l achat neuf est définitivement acquise si il y a bail commercial pendant 20 ans ce qui compte pour l 'indemnité d'éviction soit l'acheteur continue le bail ou en signe un nouveau, alors il n y pas d'indemnité d'éviction; soit l acheteur ne continue pas le bail commercial et n'en signe pas un nouveau alors le propriétaire DOIT une indemnité d'éviction; je ne connais pas de cas ou le gestionnaire ait fait cadeau de cette indemnité 15 nathalie si PV renonce à demander des indemnité d'évictions , il faut le dire haut et fort. C'est le cas ? Quand aux reventes en cours de bail, oui bien sur cela est possible. Bonjour investNancy, Vous souhaitez quelques explications concernant les indemnités d'eviction. En cas de non renouvellement du bail par le propriétaire, l'exploitant peut demander une indemnité d'éviction. Celle-ci est destinée à compenser la perte de son fonds de commerce dans la résidence. Cette indemnité n’est pas fixée au préalable puisqu’elle est déterminée en fonction de la valeur économique de ce fonds de commerce à l'issue des neuf ans, c’est pourquoi aucune données chiffrées à ce sujet ne figure dans les documents de vente. Cependant, les indemnités d'éviction n'ont jamais été réclamées chez Pierre & Vacances et pour cause, les propriétaires nes souhaitant plus exploiter le bien ont la possibilité de revendre avec transfert de bail. Nathalie Community manager, Pierre & Vacances Center Parcs 16 il faut en profiter récupérer, vos appartements puisque vous arrivez à 9 ans de bail, et comme PV renégocie les loyers avec une part de variabilité qui ne doit pas être supérieur ou égale au loyer fixe et qu'ils prennent pour argument que les loyers sont trop onéreux la prime d'éviction devrait être minime, puis trouver une agence immobilière qui offre les prestations de service qui permettent de ne pas avoir à rembourser la TVA et vive la liberté de toute manière comment allez vous contrôlé cette part de variabilité ? sans avoir un regard sur la comptabilité. Le bail commercial piège à Pigeon le mandat de gestion avec convention renouvelable annuellement vous maîtrisez votre bien bien sur avec un syndic indépendant et non pas une filiale de l'exploitant, sachez le certaines résidences que l'on traitait à une certaine époque de canard boiteux, les copropriétaires ont repris la maîtrise de leurs biens, ne l'oubliez pas le nerf de la guerre dans une résidence de tourisme se sont les locaux communs, si ces locaux appartiennent à la copropriété, obligé l'exploitant à signer une convention de mise à disposition des locaux communs surtout pas de bail commercial et si l'exploitant vous fait chanter sur les loyers menacer le de reprendre les locaux communs 17 , puis trouver une agence immobilière qui offre les prestations de service qui permettent de ne pas avoir à rembourser la TVA Bonjour, attention il ne faut pas seulement un bail; mais un "BAIL COMMERCIAL" et fournir au minimum "3 SERVICES " acceuil, petit dejeuner, linges.... sinon le fisc va récuperer la tva donc c 'est une organisation et du travail avec embauche de qn; on a déja vu des propriétaires se regrouper pour gérer eux mêmes, mais en constituant une société de gestion; vous avez raison soit les parties communes appartiennent à l'exploitant et c'est plus difficile, soit les parties communes sont des tantiemes de propriétés et c'est plus simple voir dans ce forum un autre fil sur PV Bon Noél 19 non pas nécessairement un bail commercial, je vous conseil de vous rapprocher d'un avocat fiscaliste voir ci-dessous l'analyse de cet avocat est très pertinente concernant la qualification des "services" mais si le "services" sont rendus par vous memes, vous perdez la qualité de "para hotelier" "lmnp meublé", et vous tombez dans la qualité "hotelier" avec une toute autre imposition et avec d autres règles comptables et fiscales et pleins d'obligations; la location libre ou meublés n'est pas soumise à tva , pour être soumise à TVa ; il faut en complément des 3 services , une autre condition, la sous location meublée, dont le meubles n'appartiennent pas à l exploitant donc il faut un bail commercial 20 vous ne m'avez pas compris, le service n'est pas rendu par moi-même mais par un prestataire de service digne de ce nom

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